农村宅基地使用权多元价值分段偏离测度

• 作者: 夏方舟 鲁平贞
• 来源期刊: 资源科学
• 关键词: 宅基地使用权 功能价值 城乡同权价值 价值评估 偏离测度 北京市
• 年，卷（期）: 2021,（7）
• 所属期刊栏目: 宅基地价值功能与退出效应
• 页码范围: 1492-1508
• 页数: 17页
• 语种: 中文
• DOI: 10.18402/resci.2021.07.17

摘要

"同地同权同价"是构建城乡统一建设用地市场的重要目标,然而长期以来农村宅基地使用权的价值认知局限、流转障碍凸显、市场难以形成,使得农民宅基地财产权利显化困难,流转价格和功能价值存在较大偏离,相较于城市居住用地价格更是差距巨大.基于此,本文选取了287个北京郊区宅基地流转案例和534个北京城市居住用地交易案例,构建了宅基地使用权多元价值分段偏离测度框架,运用多功能价值评估与深度置信网络分析,测度了宅基地使用权实际流转价格、功能价值和城乡同权价值的"三元价值"和"两级偏离".结果 表明:①北京市农村宅基地使用权功能价值较流转价格平均高出8748.08 元/m2,平均价值偏离度为63.14％,表现出了一定的"区域递减"空间分布特征,产生原因在于宅基地的功能和资格权的认知偏差,以及供需匹配度、市场完善度、政策外部性等诸多因素的综合影响;②农村宅基地使用权城乡同权价值较功能价值平均高出27192.81元/m2,平均偏离度为68.32％,呈现出显著的"中心扩散"空间分布特征,主要原因在于城乡居住用地产权的完整度、明晰度和稳定度差异.因此,本文提出未来宅基地财产权利显化和价值充分盘活应该分两步进行,首先完善宅基地的"农村二级市场",逐步纠正农民对宅基地的功能认知和增强资格权价值显化;其次对标城市居住用地构建"城乡统一市场",通过不断完善宅基地产权权能,推进宅基地完整价值的进一步显化,推进实现城乡统一建设用地市场相对协调的"同地同权同价".