房屋租赁合同违约方合同解除权的经济考量 ——以承租人租赁期限届满前毁约为例

• 作者: 杨亮
• 来源期刊: 法制博览
• 关键词: 房屋租赁合同 违约方合同解除权 承租人 租赁期
• 年，卷（期）: 2022,（5）
• 所属期刊栏目: 法律问题研究
• 页码范围: 163-165
• 页数: 3页
• 语种: 中文
• DOI: 10.3969/j.issn.2095-4379.2022.05.053

摘要

在处理承租人租赁期限届满前无正当理由要求解除合同的案件中,是否赋予违约的承租人合同解除权这一问题上,不能通过一个简单的正、误判断予以解决,应结合市场实际,从全局性上对该问题进行分析,从而得出一个更为均衡的结论.笔者为分析这一问题做了三种制度设计上的假设.第一,在出租人无其他违约事由的情况下,不赋予承租人合同解除权,租赁合同必须严格执行至期限届满为止,这将导致无端增加了很多空置的房屋,并且使得低风险偏好的潜在承租人不再进入租赁市场.第二,赋予承租人任意解除权,且承租人不用支付违约金.这一制度安排,限制了出租人的权利即合同的稳定性,加之法律对承租人提前退出的倡导、支持,不可避免增加了出租人谈判难度,也将吓阻、劝退潜在的出租人.第三,赋予承租人任意解除权,但承租人需要支付一定违约金.这种制度安排仍然无法避免租赁房屋的制度性的缩短租期,但是对出租人的补偿更有利于市场机制的发挥.总而言之,在租赁合同的制度设计中应更加着眼于市场机制的发挥,并且保障市场整体利益的最大化.